Question 1

Warum ist der Grundriss das meistbeachtete Bild im Inserat?

Accepted Answer

Weil er die Frage beantwortet, die Fotos offenlassen: Wie hängen die Räume zusammen? Einzelbilder zeigen Ausschnitte; erst der Grundriss macht daraus eine Wohnung. Interessenten prüfen daran, ob ihr Leben in dieses Objekt passt — Kinderzimmer neben dem Schlafzimmer, Arbeitsplatz weg vom Wohnbereich, Bad ohne Durchgangsverkehr. Deshalb ist ein fehlender Grundriss einer der teuersten Fehler im Exposé. Ohne ihn bleibt die Anfrage aus oder es kommt eine Rückfrage, die Sie beantworten müssen — und beides kostet mehr als das Erstellen des Plans. Inserate ohne Grundriss werden zudem häufig gar nicht erst in die engere Auswahl genommen, weil sich die Wohnung nicht mit anderen vergleichen lässt. Ein schlechter Grundriss schadet fast so sehr wie keiner: ein abfotografierter, schiefer Bauplan mit Bemaßungen, Schraffuren und Stempeln des Architekturbüros. Was ein Fachmann darin liest, sieht ein Interessent nicht. Er braucht Raumnamen, Quadratmeter und eine klare Fläche — alles andere lenkt ab. Nutzen Sie den Grundriss auch als zweites Titelbild. In vielen Portalen können Sie die Reihenfolge der Bilder festlegen; direkt nach dem Titelbild ist der richtige Platz. Wer dort landet und den Schnitt versteht, klickt weiter.

Question 2

Wie wird aus einer Bauzeichnung ein ansehnlicher Grundriss?

Accepted Answer

Indem alles wegfällt, was für den Bau gedacht war: Bemaßungsketten, Schnittlinien, Achsraster, Schraffuren, Symbollegenden, Planköpfe und Stempel. Übrig bleiben Wände, Türen, Fenster, Raumnamen und Quadratmeter — und genau das ist der Grundriss, der ins Exposé gehört. Danach kommt die Lesbarkeit. Ein guter Exposé-Grundriss hat kräftige Wandlinien, gut lesbare Raumbeschriftungen in einheitlicher Schrift, eine Nordpfeil-Angabe und eine ruhige Farbgebung — oft genügt Grau für Wände, ein heller Ton für die Fläche und Ihre Hausfarbe für Akzente. Ein Maßstabsbalken hilft mehr als eine Maßstabsangabe wie 1:100, die auf dem Telefon ohnehin nicht stimmt. Bei mehreren Ebenen gehört jede auf ein eigenes Bild, in derselben Ausrichtung und mit derselben Beschriftung. Erdgeschoss und Obergeschoss übereinander auf einem Blatt zu quetschen, macht beide unlesbar. Praktisch ist die Ausgangslage selten eine saubere CAD-Datei, sondern ein Scan, eine Kopie aus der Bauakte oder ein Handyfoto vom Plan an der Wand. Das ist kein Hindernis — entscheidend ist, dass Raumaufteilung und Maße erkennbar sind. Daraus lässt sich ein neuer, sauberer Plan zeichnen.

Question 3

2D oder 3D — welcher Grundriss überzeugt mehr?

Accepted Answer

Nehmen Sie beide, aber mit unterschiedlicher Aufgabe: Der 2D-Grundriss ist die Sachinformation und gehört in jedes Exposé. Der 3D-Grundriss ist das Verkaufsbild und lohnt sich dort, wo der Schnitt erklärungsbedürftig oder die Wohnung leer ist. Der 2D-Plan gewinnt beim Vergleichen. Wer drei Wohnungen nebeneinanderlegt, will Flächen und Anordnung ablesen, nicht Möbel bewundern. Er ist außerdem eindeutig: Jeder Quadratmeter steht da, wo er hingehört, und niemand kann sich über perspektivische Effekte täuschen. Der 3D-Plan mit Möblierung gewinnt beim Vorstellen. Er zeigt auf einen Blick, dass ein Esstisch für sechs Personen hineinpasst und wo ein Doppelbett stehen kann. Besonders stark ist er bei leerstehenden Objekten, bei verwinkelten Altbauwohnungen und bei Dachgeschossen mit Schrägen, weil er die nutzbare Fläche zeigt statt der gemessenen. Wenn Sie sich entscheiden müssen, nehmen Sie den 2D-Plan. Ein Exposé ohne 3D-Darstellung ist unvollständig im Marketing, ein Exposé ohne 2D-Grundriss ist unvollständig in der Sache — und das fällt stärker negativ auf.

Question 4

Wie wird Wohnfläche korrekt berechnet?

Accepted Answer

Im Wohnbereich wird üblicherweise nach der Wohnflächenverordnung gerechnet. Danach zählen Räume mit einer lichten Höhe ab zwei Metern voll, Flächen mit einer Höhe zwischen einem und zwei Metern zur Hälfte, Flächen unter einem Meter gar nicht. Balkone, Loggien, Dachgärten und Terrassen zählen in der Regel zu einem Viertel, höchstens zur Hälfte. Nicht zur Wohnfläche gehören Keller, Waschküche, Abstellräume außerhalb der Wohnung, Heizungsraum, Garage und nicht ausgebauter Dachboden. Das ist der häufigste Streitpunkt bei Altbauten: Ein ausgebautes Dachgeschoss mit viel Schräge hat oft deutlich weniger Wohnfläche, als die Bodenfläche vermuten lässt. Daneben existiert die DIN 277, die Grundflächen ermittelt und nicht Wohnflächen — sie kennt keine Abschläge für Schrägen und liefert deshalb systematisch höhere Werte. Eine DIN-Grundfläche ersetzt keine Wohnflächenberechnung: Wenn Sie „Wohnfläche“ schreiben, muss auch eine solche gemeint sein. Weisen Sie DIN-Flächen gesondert und mit ihrer zutreffenden Flächenart aus, und übernehmen Sie Flächen nie ungeprüft aus alten Unterlagen. Praktisch heißt das: Wenn Sie keine belastbare Wohnflächenberechnung haben, lassen Sie eine erstellen, bevor Sie inserieren. Im Mietrecht gilt: Unterschreitet die tatsächliche Wohnfläche die vertraglich vereinbarte um mehr als zehn Prozent, liegt regelmäßig ein Mangel vor, der zur Minderung berechtigt. Für Mieterhöhungen und flächenabhängige Betriebskosten zählt dagegen grundsätzlich die tatsächliche Fläche, auch bei kleineren Abweichungen. Eine Angabe im Inserat ist dabei nicht automatisch schon eine vertragliche Vereinbarung — sie kann aber beim Verkauf zur zugesicherten Eigenschaft werden.

Question 5

Muss ein Grundriss im Exposé maßstabsgetreu sein?

Accepted Answer

Eine gesetzliche Pflicht zum Maßstab gibt es für Exposé-Grundrisse nicht — aber die Darstellung darf nicht in die Irre führen. Ein Plan, der Räume systematisch größer zeigt, als sie sind, oder Proportionen verschiebt, ist eine irreführende Angabe über ein wesentliches Merkmal der Immobilie. Praktisch gilt: Die Proportionen müssen stimmen. Ein zwölf Quadratmeter großes Zimmer darf neben einem achtzehn Quadratmeter großen nicht gleich groß wirken. Ob der Plan im Ausdruck exakt 1:100 ergibt, ist dagegen nebensächlich — auf einem Telefon stimmt jeder Maßstab ohnehin nicht mehr. Nehmen Sie deshalb lieber einen Maßstabsbalken als eine Maßstabsangabe. Ein kurzer Strich mit der Beschriftung „1 m“ funktioniert in jeder Größe, auf Papier wie am Bildschirm. Dazu die Quadratmeterzahl in jedem Raum, und der Plan ist eindeutig lesbar. Ein Hinweis, der sich eingebürgert hat und sinnvoll ist: „Grundriss nicht maßstabsgetreu, Angaben ohne Gewähr“ beziehungsweise bei möblierten Darstellungen „Möblierung dient nur der Veranschaulichung“. Das ersetzt keine korrekten Proportionen, stellt aber klar, dass der Plan keine Bauvorlage ist.

Question 6

Darf ich den Grundriss des Architekten verwenden?

Accepted Answer

Nicht ohne Weiteres. Baupläne können als Darstellungen technischer Art urheberrechtlich geschützt sein, und auch der dargestellte Entwurf selbst kann als Werk der Baukunst Schutz genießen. Dass Sie oder Ihr Auftraggeber den Plan besitzen, heißt nicht, dass Sie ihn veröffentlichen dürfen — Eigentum am Blatt und Nutzungsrecht am Werk sind zwei verschiedene Dinge. In der Praxis gibt es drei Wege. Erstens: Im Architekten- oder Bauvertrag ist ein Nutzungsrecht für Vermarktungszwecke eingeräumt — dann ist alles geklärt, ein Blick in den Vertrag genügt. Zweitens: Sie fragen beim Planverfasser nach; für ein Exposé wird das selten verweigert. Drittens: Sie lassen einen eigenen, vereinfachten Grundriss neu zeichnen. Beim dritten Weg ist eine Einschränkung wichtig: Reine Maße und gewöhnliche, technisch bedingte Anordnungen sind regelmäßig nicht geschützt — eine individuelle architektonische Gestaltung kann es aber sehr wohl sein. Neu zeichnen beseitigt vorhandene Rechte also nicht automatisch. Prüfen Sie deshalb auch vor dem Nachzeichnen, ob Nutzungsrechte vorliegen und ob Sie geschützte Gestaltung übernehmen. Eine Kopie mit wegretuschiertem Planstempel ist in jedem Fall der falsche Weg. Dasselbe gilt für Pläne aus der Bauakte des Bauamts. Sie dürfen sie einsehen und Kopien erhalten, damit erwerben Sie aber kein Recht zur Veröffentlichung.

Question 7

Was tun, wenn gar kein Grundriss vorhanden ist?

Accepted Answer

Dann erstellen Sie einen. Die schnellste Quelle ist die Bauakte beim zuständigen Bauamt — dort liegen in der Regel die eingereichten Pläne. Bei Eigentumswohnungen hilft zusätzlich die Teilungserklärung mit dem Aufteilungsplan, der die Wohnung samt Sondereigentum zeigt. Wenn das nichts bringt, messen Sie selbst. Für einen brauchbaren Exposé-Grundriss genügen ein Laser-Entfernungsmesser und eine halbe Stunde: Außenkanten, Raumbreiten und -längen, Türen und Fenster mit Position, Wandstärken geschätzt. Aus einer sauberen Handskizze mit Maßen lässt sich ein ordentlicher Plan zeichnen. Verwechseln Sie diesen Plan aber nicht mit einer Wohnflächenberechnung. Ein selbst aufgemessener Grundriss dient der Darstellung; die Fläche, die Sie inserieren, sollte aus einer belegbaren Berechnung stammen. Steht beides nicht zur Verfügung, kennzeichnen Sie die Angabe entsprechend, statt eine Zahl zu erfinden. Bei Objekten, die ohnehin abgerissen oder kernsaniert werden, reicht ein einfacher Schemaplan — dort interessiert die Aufteilung weniger als die Fläche und der Zuschnitt des Grundstücks. Dann ist die Liegenschaftskarte das wichtigere Dokument.

Question 8

Wie zeichne ich einen Grundriss selbst — ohne CAD-Programm?

Accepted Answer

Mit einem Zeichenwerkzeug im Browser, das nur vier Bauteile kennt: Wand, Raum, Tür, Fenster. Sie ziehen die Außenwände auf die gemessenen Maße, setzen die Innenwände, und sobald ein Bereich geschlossen ist, erkennt das Werkzeug ihn als Raum und rechnet die Fläche aus. Ein CAD-Programm brauchen Sie dafür nicht — und auch keine Einarbeitung über mehrere Abende. Der schnellste Weg führt über eine Vorlage. Im Grundriss-Editor von PropShift liegen 21 fertige Wohnungen und Häuser bereit — vom Ein-Zimmer-Apartment über die Familienwohnung bis zu Reihenhaus, Doppelhaushälfte, Maisonette, Bungalow und Souterrain, jeweils mit Balkon, Loggia, Terrasse oder Garten. Sie wählen den Typ, der Ihrem Objekt am nächsten kommt, und ziehen anschließend nur noch die Maße zurecht. Aus dem leeren Blatt, an dem die meisten aufgeben, wird damit eine Korrektur von zehn Minuten. Haben Sie einen alten Bauplan als Scan oder Handyfoto, legen Sie ihn als Vorlage unter die Zeichenfläche. Über zwei Punkte, deren Abstand Sie kennen, setzen Sie den Maßstab — danach stimmen alle weiteren Maße von selbst, und Sie zeichnen die Wände einfach nach. Das ist der häufigste Fall in der Praxis und zugleich der genaueste: Die Maße stehen ja auf dem Plan. Für Sie als Makler ändert sich damit vor allem eines: die Reaktionszeit. Fällt beim Aufmaß auf, dass die Kammer doch einen halben Meter breiter ist, korrigieren Sie die Wand selbst und exportieren den Plan neu — statt eine weitere Runde beim Dienstleister zu drehen und zwei Tage zu warten. Der Plan bleibt in Ihrer Hand, und mit ihm der Zeitplan der Vermarktung.

Question 9

Wie erstelle ich eine Wohnflächenberechnung, die ans Exposé kann?

Accepted Answer

Indem Sie den Grundriss maßhaltig zeichnen und je Raum festlegen, wie er angerechnet wird. Aus beidem entsteht die Aufstellung: jeder Raum mit seinen Maßen, der Grundfläche, dem Anrechnungssatz und der Stelle in der Wohnflächenverordnung, auf der dieser Satz beruht — darunter die Summe je Etage und die Gesamtsumme. Als PDF hängen Sie das Blatt ans Exposé. Die Anrechnung stellen Sie pro Raum ein, und genau hier steckt die Fachkenntnis, die Ihre Kunden von Ihnen erwarten: voll für normale Wohnräume, Dachschräge für Räume unter dem Dach, ein Viertel für Balkon und Terrasse, die Hälfte für unbeheizte Räume wie einen Wintergarten, gar nicht für Keller, Garage und Abstellraum außerhalb der Wohnung. Wer einen Balkon mit der zulässigen Hälfte ansetzen will, wählt einen eigenen Faktor — und kann später jederzeit zeigen, warum die Zahl so zustande kam. Bei Dachschrägen rechnet das Werkzeug nicht mit einer Pauschale, sondern weist die drei Teilflächen einzeln aus: unter einem Meter Höhe, zwischen einem und zwei Metern, darüber. In der Aufstellung steht jede Teilfläche mit ihrem Quadratmeterwert und dem, was davon übrig bleibt. Das ist der Unterschied zwischen einer Zahl, die man glauben muss, und einer Rechnung, die jeder nachvollziehen kann — Ihr Auftraggeber, der Interessent und im Zweifel auch dessen Anwalt. Der praktische Gewinn liegt in der Geschwindigkeit bei Änderungen. Kommt beim Aufmaß eine Korrektur, ändern Sie das Maß in der Zeichnung; die Aufstellung rechnet sich neu, und Sie laden das PDF erneut herunter. Die übliche Runde — Dienstleister anschreiben, Datei schicken, zwei Tage warten, Rechnung zahlen — entfällt. Eine Grenze gehört ausgesprochen: Die Aufstellung ist aus Ihrer Zeichnung gerechnet, nicht vor Ort aufgemessen. Schornsteine, Vormauerungen, Treppen und Türnischen sind nicht abgezogen, und das steht auch so auf dem PDF. Für ein Exposé ist das der übliche Weg. Für eine Zahl, die in einen Miet- oder Kaufvertrag wandert, messen Sie vor Ort und tragen die gemessenen Werte in die Zeichnung ein — die Aufstellung wird nur so genau wie die Maße, aus denen sie entsteht.

Question 10

Darf ich als Makler selbst eine Wohnflächenberechnung erstellen?

Accepted Answer

Ja. Anders als beim Energieausweis, den nur bestimmte Fachleute ausstellen dürfen, gibt es für die Wohnfläche keine gesetzliche Berechtigungsregel — kein geschützter Beruf, keine Kammer, keine Zertifizierung. Der Eigentümer darf rechnen, der Verwalter, der Architekt, und auch Sie. Die Frage ist deshalb nie, ob Sie dürfen, sondern wer geradesteht, wenn die Zahl nicht stimmt. Im Mietrecht gilt eine Abweichung von mehr als zehn Prozent regelmäßig als Mangel, der zur Minderung berechtigt; für Mieterhöhungen und flächenabhängige Betriebskosten zählt ohnehin die tatsächliche Fläche. Im Kaufrecht kann eine falsche Fläche ein Sachmangel sein, wenn sie als Eigenschaft vereinbart war. Für Angaben im Exposé haften Sie eigenständig. Daraus folgt die übliche Praxis: Entweder Sie nennen die Quelle — „laut Eigentümer“, „laut Teilungserklärung“, „laut Wohnflächenberechnung vom …“ — oder Sie kennzeichnen die Zahl als eigene Berechnung und schreiben dazu, worauf sie beruht. Zahlen vom Eigentümer dürfen Sie übernehmen, aber nicht ungeprüft als eigene Ermittlung ausgeben. Für den Alltag heißt das: Eine eigene, sauber dokumentierte Aufstellung ist besser als eine Zahl ohne Herkunft — und deutlich besser als gar keine. Sie zeigt dem Auftraggeber, dass Sie die Grundlage kennen, und sie gibt Ihnen im Gespräch mit Interessenten etwas in die Hand, das über „steht so im Inserat“ hinausgeht.

Question 11

Lohnt sich ein möblierter Grundriss — oder reicht der leere Plan?

Accepted Answer

Er lohnt sich überall dort, wo die Fläche erklärungsbedürftig ist: bei leerstehenden Wohnungen, verwinkelten Zuschnitten, Dachgeschossen mit Schrägen und kleinen Grundrissen. Ein leerer Kasten mit „17,01 m²“ sagt wenig; derselbe Raum mit Bett, Schrank und Nachttisch beantwortet die Frage, die Interessenten wirklich stellen: Passt mein Leben hier hinein? Der Effekt ist derselbe wie beim Home Staging, nur ungleich billiger: Möbel im Plan geben der Fläche einen Maßstab. Erst am eingezeichneten Esstisch für sechs Personen sieht man, dass der Essbereich nicht nur auf dem Papier existiert. Und bei kleinen Räumen ist es umgekehrt der Beweis, dass das Doppelbett tatsächlich hineinpasst — eine Rückfrage weniger bei jeder Besichtigung. Der Aufwand ist gering, wenn das Werkzeug mitdenkt. Im Grundriss-Editor wählen Sie je Raum eine Einrichtung — Küche, Bad, Wohnen, Schlafen, Kind, Essen, Arbeiten, Balkon oder Terrasse — und die Stücke stellen sich selbst an die passende Wand. Vor Türen und bodentiefen Fenstern bleibt frei, was frei bleiben muss. Eine Vier-Zimmer-Wohnung ist so in ein bis zwei Minuten eingerichtet. Zwei Regeln halten den möblierten Plan seriös: Die Möbel müssen maßstäblich sein, sonst wird aus dem Verkaufsargument eine Täuschung. Und sie gehören in den Grundriss, nicht in die Flächenangabe — die Wohnfläche ändert sich durch Einrichtung nicht.

Question 12

Wie stelle ich ein Haus mit mehreren Etagen richtig dar?

Accepted Answer

Jede Etage bekommt ein eigenes Bild, alle in derselben Ausrichtung, mit derselben Beschriftung und im selben Maßstab. Erdgeschoss und Obergeschoss auf ein Blatt zu quetschen, macht beide unlesbar. Und jede Etage braucht eine eindeutige Überschrift — „Erdgeschoss“, „Obergeschoss“, „Dachgeschoss“, „Untergeschoss“ —, sonst weiß niemand, was er gerade sieht. Wichtig ist die gleiche Ausrichtung über alle Etagen: Wenn die Haustür im Erdgeschoss unten links liegt, muss das Treppenhaus im Obergeschoss an derselben Stelle sitzen. Interessenten legen die Pläne im Kopf übereinander; dreht eine Etage, bricht das Bild zusammen. Ein Nordpfeil auf jedem Blatt hilft zusätzlich. Für die Fläche zählt die Summe über alle Etagen — aber mit den richtigen Sätzen je Etage. Ein ausgebautes Dachgeschoss bringt deutlich weniger Wohnfläche, als seine Bodenfläche vermuten lässt, und ein Untergeschoss mit Hobbyraum bringt oft gar keine. Weisen Sie deshalb Zwischensummen je Etage aus: Das erklärt von selbst, warum ein 160-Quadratmeter-Haus am Ende 128 Quadratmeter Wohnfläche hat. Im Grundriss-Editor liegen alle Etagen in einem Dokument. Sie öffnen sie einzeln, duplizieren eine Etage als Ausgangspunkt für die nächste und sortieren sie per Ziehen. Die Wohnflächenberechnung summiert über alle Etagen und weist jede einzeln aus; das Raumbuch zieht ebenfalls alles zusammen. Für das Obergeschoss lassen sich die Außenwände der darunterliegenden Etage übernehmen — die Umrisse passen dann von selbst.

Question 13

Was ist ein Raumbuch — und wozu brauche ich es in der Vermarktung?

Accepted Answer

Ein Raumbuch ist die tabellarische Liste aller Räume eines Objekts mit ihren Eigenschaften: Fläche, Maße, Bodenbelag, Raumhöhe, Wandfläche sowie Anzahl und Breite von Fenstern und Türen. In der Vermarktung ist es das Dokument, mit dem Sie alle Fragen beantworten, die nach der Besichtigung kommen — ohne noch einmal hinzufahren. Der häufigste Einsatz sind Handwerkerangebote. Ein Maler rechnet mit der Wandfläche, nicht mit der Bodenfläche; ein Bodenleger braucht Quadratmeter je Raum und den vorhandenen Belag. Wer diese Zahlen mitliefert, bekommt belastbare Angebote statt Hausnummern — und der Kaufinteressent kann seine Renovierungskosten abschätzen, bevor er sich entscheidet. Genau diese Unsicherheit bremst sonst viele Abschlüsse. Auch bei der Übergabe hilft die Liste: Sie ist die Grundlage für das Protokoll, für Zählerstände je Raum, für Schlüsselzahlen und für die Dokumentation des Zustands. Bei vermieteten Objekten dient sie als Anlage zum Mietvertrag, wenn Ausstattung je Raum festgehalten werden soll. Die gute Nachricht: Wenn der Grundriss ohnehin gezeichnet ist, fällt das Raumbuch nebenbei ab. Wandfläche ist die umlaufende Wand mal Raumhöhe, abzüglich Türen und Fenster — alles Angaben, die bereits in der Zeichnung stecken. Im Grundriss-Editor exportieren Sie die Liste als Tabelle und rechnen in Excel weiter.

Question 14

In welcher Datei und Größe gehört der Grundriss ins Exposé und auf die Portale?

Accepted Answer

Für Portale und das digitale Exposé nehmen Sie ein Bild mit mindestens 2000 Pixeln Breite — JPG oder PNG. Für das gedruckte Exposé und für alles, was maßhaltig bleiben soll, nehmen Sie ein Vektor-PDF; es bleibt in jeder Vergrößerung scharf und lässt sich im echten Maßstab ausdrucken. Wer sein Exposé selbst layoutet, arbeitet am bequemsten mit SVG, weil sich dort Farben und Beschriftungen nachträglich ändern lassen. Ein PNG mit freigestelltem Hintergrund ist praktischer, als es klingt: Der Plan liegt dann ohne weißen Kasten auf Ihrer Exposé-Seite und übernimmt die Hintergrundfarbe Ihres Layouts. Für Portale ist dagegen ein weißer Hintergrund richtig, weil viele Ansichten den Plan sonst auf Grau darstellen. Das maßstäbliche PDF hat einen Einsatz, den viele unterschätzen: den Besichtigungstermin. Ein Ausdruck in 1:100 oder 1:50 lässt sich auf den Tisch legen, und Interessenten messen ihre eigenen Möbel nach. Das verändert Gespräche — statt „Ob mein Sofa da hinpasst?“ heißt es „Passt, mit 20 Zentimetern Luft“. Beim Drucken unbedingt „Tatsächliche Größe“ beziehungsweise 100 Prozent wählen, sonst stimmt der Maßstab nicht mehr. Und unabhängig vom Format gilt: Beschriften Sie die Datei sprechend — Objektnummer, Etage, Datum. Wer drei Objekte parallel vermarktet, findet „Musterstr-12-Obergeschoss-2026-09.pdf“ wieder, „grundriss_final_2.pdf“ nicht.

Grundrisse im Exposé